В 2005 году я купила приватизированную квартиру. В договоре купли-продажи указано, что продавец обязуется оплатить все коммунальные услуги в течение двух недель. Прошло уже более года, продавец долги не оплатил, а ЖЭК, зная, что долг должен оплатить тот, кто жил раньше, постоянно посылает мне претензии и сообщения об уплате долга, пугает меня судом. Продавец работает в контрольно-ревизионном управлении. Как быть в такой ситуации, или только суд решит это дело? Как сформулировать исковое заявление?

Наталья Ш., ул. Артема

Сложившаяся ситуация действительно может быть решена в судебном порядке. Но ответчиком по делу должно быть лицо, которое потребляло жилищно-коммунальные услуги до продажи квартиры (бывший владелец или наниматель квартиры) и имело соответствующий договор о предоставлении услуг. Лицо, которое приобрело квартиру (новый владелец), не должно отвечать за долги по квартире, которые были накоплены к моменту ее приобретения. И это уже дело исполнителя жилищно-коммунальных услуг найти настоящего должника, то есть лицо, которое потребляло эти услуги и не оплатило за них.

Как показывает практика, письмо читательницы является этому ярким примером, исполнители жилищно-коммунальных услуг идут самым легким путем. Они пытаются взыскать долги, не оплаченные бывшими владельцами квартир (потребителями услуг), с новых хозяев. С правовой точки зрения такие действия не имеют надлежащего законного обоснования, о чем речь пойдет ниже.

Во-первых, человек, который приобрел недвижимое имущество, в том числе и квартиру, де-юре становится владельцем такого имущества не сразу после уплаты обусловленной цены, а лишь после нотариального удостоверения договора купли-продажи и его государственной регистрации. До момента нотариального удостоверения договора и до его государственной регистрации человек не является владельцем недвижимого помещения, а значит, не должен нести ответственность за него, а тем более платить чужие долги за потребленные жилищно-коммунальные услуги.

Во-вторых, обязанность заплатить что-либо, и тем более долг, не возникает сама по себе. Для возникновения такой обязанности должны быть правовые основания. А правовыми основаниями для возникновения любых гражданских прав и обязанностей являются:

1) договоры и прочие сделки;

2) создание литературных, художественных произведений, изобретений и других результатов интеллектуальной, творческой деятельности;

3) причинение имущественного (материального) и морального вреда другому лицу;

4) другие юридические факты.

Гражданские права и обязанности могут возникать непосредственно и из актов гражданского законодательства или решений суда. Кроме того, в некоторых случаях основанием возникновения гражданских прав и обязанностей может быть наступление или ненаступление определенного события. Вот и все случаи, на основании которых у лиц могут возникнуть гражданские права и обязанности. На каком основании ЖЭК может приобрести гражданское право на оплату задолженности по жилищно-коммунальным услугам от нового потребителя. Для меня лично это не понятно.

Обязанность платить за услуги у нового владельца жилого помещения как потребителя этих услуг появляется только после приобретения им права собственности на такое жилое помещение. Потребитель жилищно-коммунальных услуг должен также заключить с исполнителем этих услуг договор об их предоставлении. Заключение договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг является одной из основных обязанностей потребителя таких услуг. Независимо от того, был заключен потребителем жилищно-коммунальных услуг соответствующий договор с исполнителем или нет, потребитель не должен оплачивать услугу раньше того момента, когда стал владельцем жилого помещения и стал фактически их получать. Для этого просто нет правовых оснований.

Следовательно, исполнителю жилищно-коммунальных услуг нужно не угрожать, а обращаться в суд с иском о взыскании долга с бывшего потребителя услуг, поскольку для взыскания долга с нынешнего потребителя нет абсолютно никаких правовых оснований.

Задайте СВОЙ вопрос нашему специалисту. Ответ вскоре будет опубликован в этом разделе и на страницах "Проспекта Трубников".