Я живу на 2-м этаже. Квартиру под моей, собираются выводить из жилого фонда с целью перестройки ее под магазин. Как можно не допустить вывод квартиры из жилого фонда?

Ольга

На сегодняшний день в Украине существует проблема правового регулирования перевода жилых помещений в нежилые, и наоборот – нежилых в жилые. Дело в том, что в нашей стране до сих пор действует Жилищный кодекс (ЖК) советского образца, а вносимые в него изменения не касаются этого вопроса.

Согласно ст. 8 ЖК перевод жилых помещений в нежилые, как правило, не допускается. Однако в исключительных случаях решением соответствующего местного совета жилое помещение может быть переведено в нежилой фонд.

На сегодняшний день процедура перевода жилого помещения в нежилое осуществляется в порядке, установленном местной властью, так как именно органы местного самоуправления уполномочены решать этот вопрос. Вопросами перевода жилых помещений в нежилые занимаются совместно исполнительный комитет городского совета и межведомственные комиссии, созданные при государственных районных администрациях.

Перевод помещения, дома из жилого фонда в нежилой, возможен при выполнении следующих условий:

– помещение находится на первом этаже (цокольный этаж, подвал или полуподвал) или под ним расположено нежилое помещение либо когда ниже находящиеся помещения уже переведены в нежилой фонд;

– необходимо чтобы переводимое жилое помещение не было обременено правами третьих лиц (например, наложен запрет отчуждения, арест);

– перевод квартир в нежилой фонд с обустройством под офис возможен только в том случае, если в квартире никто не зарегистрирован;

– переводимое помещение не должно являться частью жилого помещения либо использоваться собственником данного помещения или иным лицом в качестве места постоянного проживания;

– необходимо, чтобы дом в котором расположено помещение, предназначенное для перевода в нежилой фонд, не находилось в планах капитального ремонта и реконструкции, не было признано аварийным и не подлежало сносу;

– существует возможность организации отдельного входа.

Можно выделить два типа перевода жилых помещений и зданий в нежилые:

– перевод из-за непригодности для проживания;

– перевод в связи со сменой функционального назначения (проводится как исключение).

Не допускается:

– перевод помещения из жилого в нежилой фонд для нужд промышленного производства;

– перевод из жилого в нежилой фонд помещения (дома, строения), которое относится к памятникам архитектуры.

Необходимый пакет документов для перевода помещения (дома) из жилого фонда в нежилой:

– нотариально заверенные копии документов, которые подтверждают право собственности на жилое помещение;

– справка с БТИ о проценте физического износа жилого дома;

– заключение проектного института относительно технического состояния жилого дома;

– технический паспорт на жилой дом или квартиру;

– справка с ЖКХ о том, что в жилом доме или квартире никто не зарегистрирован и не проживает.

Схематично процедура изменения целевого назначения выглядит следующим образом: собственник обращается в исполнительный комитет городского совета с заявлением о предоставлении разрешения на перевод жилого помещения в нежилое с указанием дальнейшего целевого использования данного помещения. К заявлению прилагаются выше перечисленные необходимые документы.

После этого, в случае если на заявление будет получено положительное решение, в нем исполнительный комитет должен указать на то, какие дальнейшие действия должен совершить заявитель. Затем необходимо провести техническую экспертизу, получить согласования органов градостроительства и архитектуры, санитарных и пожарных служб, а также владельцев дома.

После получения всех согласований исполнительным комитетом городского совета принимается решение о переводе жилого помещения в нежилое. Далее на основании данного решения необходимо зарегистрировать право собственности на нежилое помещение в государственной регистрационной службе.

Как видим, практически отсутствует положение о получении согласия на перевод соседей. Но изменения градостроительного законодательства, вызванные принятием Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», внесли дополнительную путаницу в вопрос о возможности переведения квартиры в нежилой фонд.

Т ем более, что ст. ст. 7 и 8 ЖК позволяют перевод непригодных для проживания жилых домов и помещений в нежилые только по решению исполнительного комитета областного (городского для городов республиканского назначения) совета, а также с обязательным предоставлением согласия соседей, причем использовать данное помещение только таким способом, который не нарушает права других лиц, а использование его для создания бара, кафе, магазина, естественно, могут нарушать права соседей на отдых.

В Днепропетровске порядок исключения квартир из жилого фонда определяется решением Днепропетровского горсовета № 19/4 от 6 ноября 2002 г, согласно которому, собственник квартиры многоэтажного дома подает заявление на имя городского головы Днепропетровска с просьбой исключить квартиру из жилого фонда с обозначением цели дальнейшего использования помещения и только после получения позитивной резолюции он должен предоставить управлению жилищного хозяйства для подготовки решения исполкома пакет необходимых документов, в том числе заявления соседей смежных квартир (справа, слева, сверху), заверенные ЖЭКом.

Я думаю, что и в Никополе используется такая же практика.

А теперь еще кроме проблемы возможности перевода жилого помещения в нежилое без согласия на то соседей, возник вопрос и о возможности изменения функционального назначения квартиры в принципе.

Из всей совокупности норм нашего жилищного законодательства можно сделать вывод о том, что:

– перевести жилую квартиру из жилого в нежилой фонд недвижимости можно по решению исполкома областного совета;

– порядком получения такого разрешения, утвержденного соответствующим исполкомом, может требоваться получение согласие соседей, а поскольку обойти эту необходимость напролом (принудив соседей к даче согласия) вряд ли получится, потому необходимо либо оспаривать документ, требующий получение такого согласия, либо пытаться как-нибудь договорится с соседями, либо добиваться получения разрешения на перевод квартиры в нежилой фонд по решению суда.

Задайте СВОЙ вопрос нашему специалисту. Ответ вскоре будет опубликован в этом разделе и на страницах "Проспекта Трубников".