Собралась покупать квартиру и нашла подходящий вариант. Предлагают вместо купли-продажи оформить дарение, а стоимость квартиры прописать в условиях дарения. Будет ли это законно?

Мария

Дарственная на квартиру это процесс дарения недвижимости одним человеком другому, при этом передаются полностью все права собственности на недвижимость и это все юридически оформляется. Согласно дарственному договору, даритель, то есть одна из сторон договора передает в данный момент или в будущем второй стороне, то есть одаряемому в дар недвижимость. Причем эта передача проходит на безвозмездных условиях. Все эти действия регулируются Гражданским кодексом Украины.

Ни для кого не секрет, что иногда покупатели недвижимости по тем или иным причинам пытаются перехитрить государство или третьих лиц, заключая при покупке квартиры, дома или иной недвижимости, договор дарения. Не буду говорить о противоправности этой сделки, а остановлюсь на том, что может ожидать покупателя недвижимости, который по тем или иным причинам оформил такую покупку договором дарения. Давайте проанализируем только три варианта (а их, поверьте, гораздо больше) неблагоприятных последствий, связанных с фиктивным договором дарения.

1. Согласно положений ст. 727 Гражданского Кодекса Украины (ГК) даритель имеет право требовать расторжения договора дарения, если:

– одариваемый создает угрозу безвозвратной утраты подарка, который представляет для дарителя большую неимущественную ценность;

– вследствие небрежного отношения одариваемого к подарку, который представляет культурную ценность, он (подарок) может быть уничтожен или существенно поврежден.

При этом закон не конкретизирует что понимать под «действиями создающими угрозу утраты подарка». Поэтому под утратой можно понимать не только физическую утрату, но и «юридическую», к коей можно отнести и утрату права собственности в результате, например, простой продажи. А обосновать, что подаренная квартира представляет для дарителя «большую неимущественную ценность» может практически каждый даритель, поскольку под «неимущественной ценностью» можно понимать даже «приятные воспоминания», связанные с подаренной квартирой или домом.

Расторжение договора дарения является правовым основанием прекращения у одариваемого права собственности на квартиру. Следствием такого расторжения является применение реституции, то есть возвращение сторон в первоначальное состояние, в связи с чем, одариваемый обязан вернуть дарителю недвижимость, которая является предметом договора, и лишается на нее права собственности.

2. Поскольку в данном случае договор дарения квартиры заключается с тем, чтобы не заключать договор купли-продажи, когда он невыгоден или невозможен в силу законодательных предписаний, то он законно может быть признан мнимым, что согласно ст. 235 ГК Украины значит, что заключен он сторонами для сокрытия другого договора, который они в действительности заключили. К такому договору применяются правовые нормы того договора, который они в действительности заключили, т.е. договора купли-продажи.

Это влечет за собой целый ряд негативных последствий для сторон такого договора.

Так, если, например, договор дарения недвижимости был заключен с целью сокрытия договора купли-продажи для обхода преимущественного права участников общей долевой собственности на покупку доли, которая продается, то к нему будут применяться правила договора купли-продажи. А, поскольку, договор был заключен с нарушением преимущественного права других участников общей собственности, он может быть признан судом недействительным.

Правовым следствием признания договора недействительным является обязанность обоих сторон такого договора вернуть второй стороне все полученное от нее по этому договору. То есть одаряемый должен вернуть квартиру, теряя право собственности.

А вот с обязанностью дарителя – проблема. Ведь по договору дарения он не получил денег за квартиру. Шанс, на возврат денег у второй стороны будет только, если стороны при заключении договора дарения отдельно составили расписку о приеме-передаче денег и то, при условии, что в расписке указано, что эти деньги переданы в качестве оплаты за переход права собственности на конкретный дом или квартиру, что на практике встречается не часто.

3. Если вы заключили, пусть даже и у нотариуса, как того требует закон, договор дарения квартиры и он у вас на руках, это еще не значит, что квартиру вам уже подарили. Мало кто из простых обывателей знает, что согласно ст. 717 ГК по договору дарения даритель может передать недвижимость в собственность в момент заключения договора или принять на себя обязательства сделать эту в будущем. А передать или принять обязательства передать это две большие разницы.

Учитывая, что большинство граждан, даже прочитавших договор перед подписанием вряд ли заметит разницу между обязательством передать квартиру или дом в собственность с непосредственно передачей в собственность, вероятность обмана в этом направлении можно считать существенной.

Статья 724 ГК предусматривает, что даритель имеет право отказаться от передачи подарка в будущем, если после заключения договора его имущественное положение существенно ухудшится.

А теперь, Мария, подумайте – а нужны ли вам эти проблемы? Ведь вам нужна квартира, а не хождение по мукам. А это не исключено, так как за какими-то призрачными преимуществами дарения перед продажей, скрываются порой и неблаговидные замыслы. Думайте, думайте и еще раз думайте.

Задайте СВОЙ вопрос нашему специалисту. Ответ вскоре будет опубликован в этом разделе и на страницах "Проспекта Трубников".