Я владею частью жилого дома, второй частью владеет гражданка Л. Земельный придомовой участок разделен на двух пользователей по решению суда, земля не приватизирована ни мною, ни соседкой. Как мы должны пользоваться своими участками и какие права имеем в случае, например, продажи своей части дома?

Иван Сергеевич

Иван Сергеевич, Ваш дом является сблокированным зданием (домом, состоящим из двух отдельных жилых зон, с независимым сосуществованием жильцов в каждой из них). Части дома имеют собственные входы, а также приусадебные участки (которые в вашем случае определены каждому решением суда). Таким образом, у каждого из домовладельцев имеется свое индивидуальное жилье, но в рамках общего, единого строения.

И вот тут в Украине, как всегда, нет единого мнения по вопросу владения таким домом. Так, если в Европе сблокированное здание однозначно относится к той же категории, что и 1-квартирные жилые дома, то наши нормы дают на него два разных ответа:

1. По Государственному классификатору зданий и сооружений класс «Дома одноквартирные» включает в себя и сблокированные строения;

2. По строительному же нормативу «Жилые здания. Основные положения», регламентирующему строительство жилых домов, дом сблокированного типа (с отдельными квартирами, имеющими свои собственные входы с улицы или приусадебные участки) относится к многоквартирному типу.

А Гражданский кодекс (ГКУ) вообще не регламентирует данное понятие, и только в ст. 380 говорится, что жилым домом может считаться только предназначенное для постоянного проживания капитальное здание, сооруженное с соблюдением всех норм и требований.

Т. к. сблокированное здание считается многоквартирным, определяются режим собственности и требования к распоряжению домом. Согласно положениям ГКУ, имущество, которое принадлежит двум и более лицам, находится в общей собственности. При этом выделяют два понятия:

- общая совместная собственность (все собственники пользуются имуществом без выделения той или иной части, как правило, это применяется при оформлении совместного владения домом членами одной семьи);

- общая долевая собственность (все совладельцы сблокированного дома оформляют свою часть здания на основании общей долевой собственности, что соответствует ст. 356 ГКУ, согласно которой собственность двух или более лиц с определением доли каждого из них является общей долевой собственностью, и каждый из собственников обладает определенной долей имущества).

Поскольку дом сблокированного типа – это единый объект недвижимости, то согласно ст. 1 и 19 Закона Украины «Об объединениях сособственников многоквартирного дома» к общему совместному имуществу относятся все или часть вспомогательных помещений (чердаки, подвалы, кладовые и др.). А вот конструктивные элементы здания (фундамент, несущие стены, межэтажные перекрытия, конструкции крыши и кровля), а также техническое оборудование (общие домовые инженерные сети, системы противопожарной безопасности, вентиляционные каналы и др.) относится к общему неделимому имуществу. Иными словами, неделимым является то имущество, без которого невозможно полноценное проживание в доме. Таким образом, совладельцы обладают долей имущества, в которую входят не только жилые комнаты (причем с правом индивидуального использования), но и часть общих помещений, а неделимое имущество включается в общую совместную собственность.

Земля, на которой стоит дом (приусадебный участок), также как и дом, должна находиться в общей собственности. Оформляют участок на основании общей долевой собственности. Если же гражданин приобретает часть дома, построенного сторонней организацией, то возможны два варианта: новому владельцу передается и право собственности на приусадебный участок или же он приобретает только жилье, за которым закреплена возможность пользования определенным участком.

Согласно ГКУ, при продаже владельцем своей доли в сблокированном доме покупателю также переходит право индивидуального или совместного владения приусадебными строениями. При этом в договоре о купле-продаже можно указать и иное (в частности, передачу данных прав второму сособственнику или оставление продавцом прав за собой).

А вот продавать какие-либо сооружения по отдельности (например, только гараж или хозяйственный сарай) нельзя, их можно лишь сдать их в аренду.

Вам для того, чтобы на законных основаниях владеть и распоряжаться своим приусадебным участком, следовало бы приватизировать его. Напоминаю, что соглассно Земельному кодексу (ЗКУ) в собственность граждан могут быть бесплатно переданы (приватизированы) земельные участки для обслуживания жилого дома и хозяйственных строений и сооружений (т. н. приусадебный участок) в городе в размере не более 0,1 га.

Если каждый из хозяев – единоличный собственник своей части дома как отдельной инвентарной единицы (проще говоря, его право собственности подтверждается отдельным правоустанавливающим документом, его часть дома зарегистрирована в БТИ как отдельное домовладение и имеет свой техпаспорт), то приватизация земельного участка проводится собственником единолично в соответствии со ст. 123 ЗКУ. Если же дом принадлежит двум хозяевам на праве общей совместной или долевой собственности (проще говоря, техпаспорт и правоустанавливающий документ на него один, но в них перечислены все собственники, возможно, с указанием идеальных долей каждого из них), то приватизация участка возможна только с согласия всех сособственников. Если такого согласия нет, следует поделить дом путем заключения между собственниками соглашения о разделе совместного имущества, удостоверенного нотариально или в судебном порядке (что у вас и сделано ранее). После этого каждый из собственников может подавать заявление на приватизацию земельного участка самостоятельно.

Это предоставят вам право свободно распоряжаться своей частью дома и приусадебным наделом – продать, поменять, завещать и т. п.

Задайте СВОЙ вопрос нашему специалисту. Ответ вскоре будет опубликован в этом разделе и на страницах "Проспекта Трубников".