В чем разница между задатком и авансом при покупке квартире, а то говорят разное, а вот точного определения я не нашел.

Виктор Ф., ул. Гагарина

Одним из способов приобретения жилья, в частности квартиры, является сделка купли-продажи. При покупке квартиры мы часто слышим такое слово как «задаток», без которого не обходится ни одна сделка купли-продажи. Но зачастую многие покупатели путают «задаток» с «авансом». Давайте разберемся вместе с понятием «задаток» и его значимости для покупателя.

Что это такое

В соответствии с нормами Гражданского кодекса Украины (ГК) задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору (продавцу квартиры) должником (покупателем квартиры) в счёт причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его выполнения.

Таким образом, задаток одновременно выступает и способом платежа, и способом обеспечения исполнения обязательств, иными словами – он выступает в роли гарантии выполнения обязательств со стороны продавца, что немаловажно для покупателя, поскольку в случае нарушения обязательств со стороны продавца задаток покупателю возвращается в двойном размере. А в случае же невыполнения обязательств самим покупателем внесённая им сумма задатка остается у продавца.

Но не все так просто. Возмещение покупателю задатка в двойном размере будет возможно лишь в случае, если:

1. 1. договорные отношения между покупателем и продавцом оформлены в соответствии с требованиями гражданского права, а именно – в письменной форме (ст. 547 ГК),
2. 2. при его оформлении будет четко указано, что денежная сумма, которая передаётся продавцу, является задатком, иначе в противном случаем это будет аванс.

Поэтому очень важно юридически правильно оформить передачу «задатка», чтобы в будущем не оказаться и без квартиры, и без денег.

Прежде всего, оформлять передачу задатка следует исключительно в письменной форме, причём не в форме банальной расписки о получении денежных средств – условие о задатке необходимо прописать в самом (основном) договоре, который им и обеспечивается, либо сделку о задатке можно оформить путём заключения дополнительного соглашения к основному договору.

А поэтому неотъемлемым этапом оформления задатка является непосредственно наличие полного пакета документов как на объект недвижимости, так и документов, удостоверяющих полномочность прав сторон данной сделки (продавца и покупателя), для чего покупатель от продавца должен запросить:

– оригиналы паспорта и идентификационного кода;

– оригинал правоустанавливающих документов на квартиру (это могут быть договор дарения, свидетельство о праве на наследство с отметкой о государственной регистрации права собственности, нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве собственности, решение суда, информационная справка из Государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество);

– документы по технической характеристике объекта (справка БТИ), которые следует перепроверить, так как нередки случаи, когда была проведена перепланировка, но документы не были приведены в соответствие с действующим законодательством – нет документов от органов архитектурно-строительного контроля, объект не введён в эксплуатацию, информация, соответственно, не нашла своего отображения в государственных реестрах, что впоследствии может стать камнем преткновения, увеличивающим как материальную сторону сделки, так и её часовые рамки;

– документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельство о браке, о смерти, брачный договор);

– информацию о наличии несовершеннолетних детей и их прописке в данной квартире (поскольку процедура выписки несовершеннолетних детей более долгая и требует согласования с органами опеки и попечительства местных (районных) органов исполнительной власти).

Желательно вам самостоятельно перепроверить данные по объекту (в т. ч. и на наличие обременений по имуществу) как через Госреестр вещных прав на недвижимое имущество, используя данные как по продавцу (идентификационный код и паспортные данные), так и по адресу объекта (квартиры) – это будет намного дешевле услуг нотариуса, который также это сможет перепроверить в момент совершения сделки купли-продажи. Желательно также проверить наличие судебных споров по объекту.

Сроки

Действующим законодательством не установлены ни минимальные, ни максимальные сроки внесения задатка. Это всё оговаривается сторонами (покупателем и продавцом). Так, например, на сроки может повлиять фактическая готовность всех документов на квартиру (справок-характеристик, формы № 3, справок о наличии или отсутствии долгов, выписки с квартиры и т. д.). Главное в данном случае – указать все эти моменты в договоре, поскольку в случае невыполнения обязательства каждая из сторон несёт ответственность (покупатель лишится суммы задатка, а продавцу придётся вернуть его в двойном размере). Желательно прописать в договоре отдельным разделом форс-мажорные обстоятельства, в случае наступления которых речь о штрафных санкциях идти не может.

Размер задатка

Законодательством не предусмотрено его чёткого размера, но исходя из практики, размер задатка может варьироваться от 2% до 5% стоимости квартиры.

А что будет с задатком, если обязательство не исполняется?

Правовые последствия нарушения или прекращения обязательства, обеспеченного задатком, урегулированы в статье 571 ГК, где, в частности, сказано, что если нарушение обязательства произошло по вине должника – задаток остаётся у кредитора, а если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, то он (кредитор) обязан вернуть должнику задаток и дополнительно оплатить сумму в размере задатка (его стоимости, если задаток выражен в движимом имуществе).

Кроме этого, частью второй ст. 571 ГК предусмотрено, что сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить второй стороне убытки в сумме, превышающей размер (стоимость) задатка, если иное не предусмотрено договором.

Также законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения сделок по обеспечению. Но вы имеете полное право потребовать нотариального удостоверения данной сделки, поскольку данное право предоставлено в п. 4 ст. 209 ГК, согласно которому, по требованию физического или юридического лица любая сделка с его участием может быть нотариально удостоверена.

Следует помнить, что залогом можно обеспечить только такое денежное обязательство, которое уже существует. Так, например, по договору купли-продажи квартиры денежное обязательство возникнет только после заключения такого договора и его государственной регистрации в соответствии с законом.

Поэтому если вы решили купить квартиру, придерживайтесь указанных выше рекомендаций.

Задайте СВОЙ вопрос нашему специалисту. Ответ вскоре будет опубликован в этом разделе и на страницах "Проспекта Трубников".