Виталий Жлобинец

Если квартира будет приобретена у частного продавца без посредников, то можно сэкономить от 10 до 30% суммы. Для этого необходимо самому дать объявление о покупке. Но будьте предельно осторожны: как показывает правоохранительная практика – до четверти продавцов нечисты на руку.

Каждая десятая сделка, заключаемая при посредничестве частного маклера, проходит со сбоями. Не успешнее проводятся и самостоятельные сделки, в том числе со знакомыми и родственниками. Здесь каждая одиннадцатая сделка не соответствует планам сторон. Лицензированные фирмы работают на порядок качественнее, из 300 сделок только одна заканчивается неудачно.

Большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. Получить пустые бланки договоров и справок не составляет труда, а воссоздать полный комплект необходимых печатей государственных (муниципальных) органов, печать и штампы нотариуса, печати РЭУ и паспортного стола стоит примерно 1000 дол. (в областных центрах). Трудно подделать только справку (экспликацию) БТИ, поскольку она выдаётся на специальном номерном бланке.

В арсенале мошенников и использование услуг лженотариусов, вручение продавцу «кукол» (нотариально удостоверенных поддельных договоров); приведение одной из сторон в невменяемое состояние и множество других – эта сфера деятельности мошенников совершенствуется так же быстро, как и другие.

Часто мошенники не подделывают документы, а получают их дубликаты. Собрав несколько полных комплектов документов на квартиру, заключают несколько вполне законных договоров на продажу. Один из них продавец сам регистрирует и получает всю причитающуюся сумму. С остальных покупателей он получает часть денег сразу после нотариального оформления, предоставляя им возможность регистрировать договор самостоятельно.

Бывает, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. При этом мошенникам ничего не стоит перевесить номера квартир, часто на целом этаже или во всём доме. Бывали случаи, что меняли даже таблички с номерами домов и названиями улиц.

Весьма распространены и случаи реализации квартир не собственниками, а их арендаторами. Пользуясь поддельными документами, они получают аванс и скрываются.

Нередко квартиру продают по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер. Сделка после этого, естественно, является недействительной.

Практически все сделки купли-продажи квартир возвратны, причем претензии можно предъявлять в течение трёх лет. Если есть малейшее нарушение в оформлении документов или ущемлены права граждан, любой грамотный юрист сможет доказать незаконность сделки.

Проверка благонадёжности партнера и его документов – дело участников сделки, ведь именно они первыми страдают в случае расторжения договора. Нельзя ничего подписывать, не проверив все документы другой стороны, причем не просто их наличие, а полное соответствие юридическим нормам, даже если текст документа кажется безобидным.

Опасайтесь людей, стремящихся сделать все срочно, минуя порядок, а также тех, которые берутся за оформление всех документов сами.

Оформляя договор через фирму, проверьте у неё наличие лицензии на этот вид деятельности. Запишите орган, в котором лицензия получена, не поленитесь узнать там, что представляет собой фирма, с которой вы предполагаете связаться, действительна ли данная лицензия.

Бывали случаи, когда клиента обманывали представители организованного преступниками бюро, которое после заключения серии нечестных сделок прекращало свою деятельность либо перебазировалось в другой район под новым названием. Создаются фирмы и для оформления одной-единственной сделки, после чего они исчезают. Как правило, этого не случается с фирмами – членами профессиональных риэлторских организаций и объединений, а также с компаниями, работающими на рынке недвижимости более пяти лет.

При оформлении купли-продажи квартиры в договоре часто указывается заниженная цена (для уменьшения налогообложений). Уже после получения всей суммы продавцы нередко находят способ расторгнуть сделку и возвращают сумму, указанную в договоре. Получить с них все деньги обратно практически невозможно.

Одновременно с вручением денег следует занимать и осваивать купленную квартиру, сменить замок. Необходимо также добиться выписки всех квартиросъемщиков с приобретаемой жилплощади (естественно, до передачи денег). Недобросовестный продавец в этом случае не сможет её вероломно занять. Любой жилец, прописанный на законных основаниях, особенно если он нетрудоспособен и ему некуда переселиться, в случае продажи квартиры имеет право остаться в ней жить, кто бы не являлся её собственником.

При расчетах целесообразнее пользоваться не наличными деньгами, а расчетным счетом. Передачу (получение) денег необходимо производить в присутствии родственников, знакомых, которые впоследствии смогут выступить свидетелями в суде. Оригиналы приватизационных документов должны находиться у собственников до момента завершения сделки. Необходимо также проверить, оплачены ли продавцом коммунальные услуги, включая абонентскую плату за телефон.

При покупке квартиры в кредит с правом её аренды тщательно рассчитайте свои возможности. В противном случае есть риск стать плательщиком пени в 1% от задолженности за каждый день просрочки. Неуплата может привести к расторжению договора аренды и конфискации первоначального взноса.

Ни в коем случае не оставляйте свой паспорт и свидетельство о приватизации квартиры у посредников и иных лиц (арендаторов и т. п.).