НТМ - Новини Твого Мiста

Раньше наш дом был кооперативным, сейчас мы стали ОСМД. Должен ли город помогать нам каким-то образом?

Татьяна

Возможность создания объединения сособственников многоквартирного дома (далее – ОСМД; укр. – ОСББ) путем реорганизации жилищно-строительного кооператива (далее – ЖСК) предусмотрена статьей 5 Закона Украины «Об объединении сособственников многоквартирного дома».

Гражданский кодекс Украины подразумевает под реорганизацией одну из следующих форм: слияние, разделение, выделение и преобразование. Именно о преобразовании ЖСК в ОСМД и идет речь в данном случае. В случае реорганизации юридических лиц имущество, права и обязанности переходят к правопреемникам, то есть ОСМД принимает на себя все права и обязательства ЖСК.

Цели и задачи

Целью создания объединения совладельцев многоквартирного дома является обеспечение и защита прав его членов и соблюдение их обязанностей, надлежащее содержание и использование неделимого и общего имущества, обеспечение своевременного поступления средств для уплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными документами.

Главная цель ОСМД – «содержание и использование неделимого и общего имущества», объединение может осуществлять хозяйственную деятельность для обеспечения собственных потребностей. Оно является юридическим лицом, имеет свою печать, название и банковские счета, но при этом остается неприбыльной организацией, т. е. все доходы от своей хозяйственной деятельности может направлять исключительно на содержание дома.

Затраты и финансирование

В ст. 11 Закона об ОСМД говорится о передаче жилого комплекса на баланс ОСМД. Однако следует обратить особое внимание на то, что термин «баланс» и его производные является концептуально устаревшим и не имеет в настоящее время никакого юридического содержания, поскольку чужое имущество (квартиры сособственников дома) не может быть «на балансе» ни у какой сторонней организации.

Затраты на содержание дома делятся между собственниками пропорционально площади помещений, которыми они владеют. Если собственник жилья отказывается заключать договор или платить за жилье, деньги с него можно истребовать через суд. При этом ОСМД придется доказать размер понесенных затрат, а также точно указать часть в них сособственика-неплательщика. Право на обращение в суд у ОСМД возникает через 60 дней после прекращения платежей или отказа от заключения договора.

Проблемный момент заключается в том, что 70% жилищного фонда в Украине требует немедленного капитального ремонта, поэтому если старый дом передаётся на баланс ОСМД, то чиновники перестают за него отвечать, а вся ответственность за состояние здания автоматически переводится на его жителей, то есть все расходы, связанные с ремонтом старого дома, ложатся на плечи его обитателей, а повышение расходов на его содержание приводит к повышению квартплаты.

А вот многие из жителей домов высказывают следующую позицию: власть, сделайте нам сначала капитальный ремонт в доме, вот тогда, возможно, поговорим об ОСМД.

В ст.10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» определено, что бывшие собственники (их правопреемники), которые владели многоквартирными домами до момента приватизации, обязаны принимать участие в финансировании их ремонта и оказывать содействие организации его проведения в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины.

Такой Порядок определен Постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 г. № 572, в котором есть много противоречивого, но там есть то, на что вообще никто не обращает особого внимания (кроме суда!). А именно, п.11 Постановления определяет: «Настоящий Порядок вступает в силу после введения реформы системы оплаты труда и распространяется как на бывших владельцев, так и на их правопреемников». Кто в последние 25 лет слышал о введения реформы системы оплаты труда? Или, может, кто-то знает о случаях победы жильцов дома в суде по получению средств на капитальный ремонт по этому Постановлению?

Дом – наше общее имущество

Нужно реально смотреть на фактическое положение вещей и не ждать «второго пришествия», а прийти к пониманию следующего: спасение утопающих – дело рук самих утопающих! Дом – это наше общее имущество и именно нам, его совладельцам, нужно думать о том, что с ним делать.

Необходимо однозначно признать, что государство или местная власть не сможет в полном объеме капитально ремонтировать за средства бюджета фактически чужую частную собственность, хоть и коллективную. Тем самым признать бесперспективность надежд, что из налогов всех жителей города постоянно будут в дальнейшем выделяться средства на ремонты приватизированных домов.

Немного радует то, что в ст. 24 Закона Украины «Об ОСМД» определено, что бывший владелец, на балансе которого находился многоквартирный дом до передачи на баланс объединению, участвует в организации и финансировании первого после передачи на баланс капитального ремонта дома в соответствии с законодательством.

Это определение тоже достаточно сомнительное для реализации его исполнения, но хотя бы определяет конкретную личность – балансодержателя, что принимает участие в финансировании капитального ремонта и с какого момента. Кроме того, здесь уже действуют двусторонние отношения двух юридических лиц, что на порядок увеличивает возможность требовать от конкретной стороны финансирования капитального ремонта дома, где создано ОСМД. Много еще приходилось слышать о том, что, дескать, мы платим большие средства в тарифе ЖЭКа, там прописан текущий ремонт, вот пусть они и ремонтируют.

И снова нужно признать, что за последние 25 лет в этот тариф не было заложено ни копейки на отчисления для капитального ремонта. В тарифе от ЖЭКа идет речь именно о текущем обслуживании и текущем ремонте элементов дома. А что это такое по нормативным документам? Это ремонт не больше 5–10% от всего элемента или конструкции. То есть если, например, устаревшая канализационная труба имеет длину 100 м, то денег с тарифа на текущий ремонт (замену) определено не более чем на 7 метров. Даже если при самом должном содержании каждый год менять по 7 м, то понятно, что нет шансов достичь даже 6–7 части от всей трубы, потому что уже устареет и испортится замененная ранее. А сколько еще других элементов дома также требуют ремонта? И если учесть, что тарифы не соответствуют фактической себестоимости и что ЖЭКу с общей суммы начислений нужно сначала уплатить налоги в полном объеме, то картина с текущими ремонтами вообще становится грустной, а о капитальных и речи нет. Вот такая, увы, реальность...

Государство и местная власть

Государство и местная власть, безусловно, не смогут остаться в стороне от своих избирателей, и поэтому сейчас рассматриваются законопроекты относительно отдельных целевых Программ и процедуры льготного кредитования. Кроме того, местный бюджет также будет вынужден принимать участие в финансировании капремонтов в жилищном фонде города, в объемах утвержденных средств, и отдельно выделять их на безвозвратной основе.

Тогда все это вместе и будет путем выхода из сложной ситуации. Но в любом случае приоритетом выделения таких средств власть определяет именно те дома, где совладельцы самоорганизовались и создали ОСМД.

Как видим, у ОСМД есть много возможностей, но хватает и проблем. В этом эта организация сродни любому другому предприятию. И для своего успеха требует того же: достаточных исходных ресурсов и людей, обладающих достаточными знаниями и энергией, чтобы эти ресурсы с толком использовать.

Задайте СВОЙ вопрос нашему специалисту. Ответ вскоре будет опубликован в этом разделе и на страницах "Проспекта Трубников".