Чем может обернуться для украинцев отмена моратория на продажу земли?
Сегодня власть активно говорит об отмене моратория на продажу земли и внедрении рынка нашего основного национального богатства (согласно Конституции и Земельному кодексу Украины). Он вроде бы должен заработать уже с 1 января 2020 года. Ранее новый премьер-министр Украины Алексей Гончарук заявлял, что снятие моратория на продажу земель и большая приватизация – это приоритетные вопросы для правительства.
Напомним, мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения был введен в 2001 году, а с 2002-го запрет начал действовать как временная мера – для создания инфраструктуры рынка земли. С тех пор его ежегодно продлевают. Последний раз закон о продлении моратория подписал пятый президент Украины Петр Порошенко в феврале 2019-го (он действует до февраля 2020 года).
Правда, если в Верховной Раде и решат снять мораторий, ситуацию это не изменит, так как парламент должен рассмотреть и принять Закон «Об обороте земель», который урегулировал бы все аспекты продажи участков. Сейчас такой закон находится только на стадии разработки и обсуждения.
Прежние власти обоснованно считали, что снятие моратория на продажу земель обрушит их рейтинги. И в парламенте предыдущего созыва не было консенсуса по этому вопросу. Ряд фракций выступали против открытия рынка земли, опасаясь, что крупные иностранные корпорации скупят ее у населения по низким ценам. Теперь же в условиях наличия в парламенте монобольшинства вероятность отмены моратория очень велика. И это вызывает справедливую тревогу большинства украинцев – по некоторым социологическим опросам, до 70% наших граждан против продажи земли. Ведь в стране нет законов, которые могли бы пресечь рейдерство на селе, повысить цену земли (чтобы люди не продавали ее за копейки), помогли бы мелким землевладельцам развивать свой аграрный бизнес. Именно поэтому многие эксперты утверждают: если таких документов не будет, страну накроет «дикий» рынок, на котором смогут «уцелеть» лишь немногие украинцы.
Как видим, ситуация сложилась очень непростая. С одной стороны, Европейский суд по правам человека обязал отменить мораторий на продажу земли, поскольку он нарушает право собственности украинцев. А с другой стороны, по всему видно, что Украина не готова к открытию рынка земли.
Земля в Украине и сейчас продается
Согласно официальной статистике, площадь сельхозземель в Украине составляет 42,7 млн. га, или 70% площади всей территории страны, а площадь пашни – 32,5 млн. га, или 78,4% всех сельхозугодий.
Пока под запретом продажи – государственные и коммунальные земли, а также земельные паи для товарно-сельскохозяйственного производства и ЛСХ (личное сельское хозяйство). Пайщиками являются 7 миллионов граждан Украины.
При этом неофициальная торговля всё равно проводится, хотя в основном действует рынок аренды. Паи арендуются не менее чем на 7 лет, а мелиорированный участок – минимум на 10.
В Госгеокадастре отмечают, что 27,7 млн. га приходится на паи. 25,3 миллиона украинцев являются землевладельцами и землепользователями, а паи есть всего у 6,9 миллионов.
Согласно официальной статистике, площадь сельхозземель
в Украине составляет 42,7 млн. га, или 70% площади
всей территории страны
В общем, рынок земли в Украине не простаивает. Согласно отчету Всемирного банка «Мониторинг земельных отношений», с 2015-го по 2017 год было осуществлено 3,6 млн. транзакций по смене владельца или пользователя земельного участка, причем 89,5% из них касались именно сельхозземель.
Если более детально рассмотреть структуру транзакций по сельскохозяйственным землям, то увидим, что: 76,1% транзакций приходились на аренду; 18,3% – на наследство; 3,1% – на покупку или продажу; 1,6% – на дарение; 0,8% – на эмфитевзис (право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд); 0,05% – на ипотеку.
Зачастую операции на рынке земли украинцы проводят в обход моратория. «В практике встречается множество механизмов и способов обойти мораторий на землю. Следует помнить, что такие способы не всегда лежат в правовом поле и имеют существенные риски как для продавца, так и для покупателя такого земельного участка», – рассказал в комментарии «Сегодня» Глеб Ботвинцев, юрист, адвокат Юридической группы LCF.
Юрист добавляет, что к наиболее распространенным способам относится эмфитевзис – право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд. Такое пользование имеет ряд существенных отличий от договора аренды: отсутствие ограничения по сроку (встречаются договоры сроком на 100 и более лет), нет четкой установленной формы договора и условий оплаты, право пользования по эмфитевзису возможно продать третьим лицам. На практике собственнику земли один раз платят всю сумму за весь период пользования землей, фактически как за куплю-продажу.
Еще один способ – договор мены, т. е. когда хорошая земля сельскохозяйственного назначения в несколько гектаров в удобном месте меняется на пару соток земли в другой области. Также украинцы часто прибегают к тому, что заключают фиктивный договор займа под залог земельного участка, который оформляется через расписку. «По окончании установленного срока займа «кредитор» в судебном порядке пытается обратить взыскание на земельный участок. В дальнейшем земельный участок переоформляется на основании решения суда», – подытожил юрист.
Как видим, мораторий совершенно не останавливает украинцев осуществлять земельные сделки, да и само законодательство дает для этого немало инструментов и возможностей.
Больше всего паевой земли продают в Днепропетровской области – 7252 га. На втором месте – Запорожская область (5479 га), на третьем Харьковская (4525 га). Области, где продают меньше паевой земли – Черновицкая (172 га), Львовская (246 га) и Волынская (344 га). Больше всего земли продают на Востоке и Юге Украины, где благоприятные условия для растениеводства, меньше всего – на Западе и Севере.
Что касается цены, то с 2016-го по 2019 год средняя цена на землю упала на 25%. То есть земля сельхозназначения дешевеет из года в год, и довольно существенно.
К примеру, цены на землю на OLX находятся около нижней границы экспертных оценок ее стоимости в случае открытия рынка земли, а в 2019 году они упали чуть ниже этого предела. Так, по оценкам экспертов, при условии снятия моратория цена за гектар может колебаться от $1480 до $6030, или от 38 994 грн. до 158 872 грн. То, что сейчас цена на OLX лишь незначительно ниже предполагаемой, означает, что в случае снятия моратория на землю скачка цены паев не произойдет. Скорее всего, она будет постепенно расти и со временем войдет в пределы экспертных оценок.
Впрочем, цена земли на OLX все еще превышает нормативную оценку, которая, например, в 2017 году в среднем составила 30 927 грн. против 42 487 грн. за гектар рыночной цены (по расчетам VoxUkraine).
Сначала – инвентаризация земель и законодательная база
 Информационную шумиху вокруг отмены моратория на продажу земли с огромной тревогой воспринимают люди, которые всю свою жизнь трудились в сельском хозяйстве, знают истинную ценность земли и поэтому побаиваются, что она станет в нашей стране «последним бастионом» народовластия, павшим в погоне за быстрым наполнением государственного бюджета.
Среди них – очень известный и авторитетный на Никопольщине человек, который отдал аграрной отрасли более 50 лет, Владимир КУРАТКИН.
– Владимир Андреевич, если других, как говорят, в люди вывела заводская проходная, то вам судьба уготовила другой путь – связать всю свою жизнь с землей-кормилицей. Как так получилось?
– Вы знаете, возможно, в этом есть, я бы даже сказал, какая-то закономерность. Ведь я родился и вырос в селе, вернее – на хуторе Чистом в ныне Сумской области. С детства привык к тяжелому сельскому труду. В колхозе пахал на волах и возил снопы и зерно, дома помогал содержать хозяйство. От родителей и односельчан научился особому отношению к земле – бесценному Божьему дару людям. Поэтому, наверное, и профессию выбрал, как говорят, не городскую. Сначала окончил зооветеринарный техникум, затем агроэкономический институт. И это определило весь мой дальнейший жизненный путь.
– Расскажите, пожалуйста, кратко о своей, скажем так, карьере в сельскохозяйственной отрасли.
– Моя, как вы выразились, карьера не была стремительной и строилась лично мной, без какой-нибудь помощи и поддержки. После окончания техникума работал бригадиром и управляющим участка в совхозе, заместителем председателя и председателем колхоза. На протяжении 17 лет был начальником различных районных формирований (управления, районного агропромышленного объединения, агропромышленного комбината «Никопольский»). И на этом поприще установил свой личный «рекорд» – дольше в Днепропетровской области на таких должностях никто не продержался.
– Интересный «рекорд»…
– В те времена в районе было, скажем так, три руководителя, которые отвечали за его развитие, – первый секретарь райкома, председатель райисполкома и начальник управления сельского хозяйства. И по сложившейся практике, если были достижения, то похвалы и награды, в первую очередь, получали два первых руководителя района, а если вдруг возникали проблемы, то за них отвечал начальник управления сельского хозяйства. Причем «отвечал» должностью. Но мне удавалось продержаться целых 17 лет.
А на пенсию я уходил с должности первого заместителя главы райгосадминистрации – начальника управления агропромышленного развития.
– Владимир Андреевич, как человек, отдавший более полувека своей жизни сельскому хозяйству, как вы относитесь к отмене моратория на продажу земли?
– Этот вопрос очень сложный и неоднозначный, поэтому и ответ на него не может быть коротким и однозначным. Я убежден, что право продать свою землю, как и любую другую собственность, у человека должно быть (хотя продавать и необязательно, можно отдать в аренду). У людей бывают разные личные ситуации: нужно приобрести жилье для детей, оплатить операцию и т. д. Имея земельный пай, человек вправе распорядиться им на свое усмотрение. Так должно быть.
Да, ситуацию в Украине необходимо менять, но пока у нас нет условий для того, чтобы отменить мораторий на продажу земли. Поясню, почему.
Начну с того, что в свое время заводы и фабрики поделили между всеми гражданами Украины в виде ваучеров, если помните. Да, это не принесло людям никакого богатства, ваучеры у них скупили за копейки богачи, но все же.
А вот землю не совсем правильно поделили. По Конституции она принадлежит украинскому народу, то есть всем гражданам страны. Но земельные паи получили только члены коллективных хозяйств. К слову, сначала селяне не верили, что земельный пай – это какое-то богатство. Поэтому были случаи, когда их продавали, извините, за литр водки. К сожалению, и такое случалось. Впрочем, и сегодня, через много лет, земельные паи у нас скупают, причем за бесценок. Поверьте, земля и сейчас у нас продается, только неофициально, с помощью хитрых комбинаций.
Украинская земля сегодня обесценена, она – самая дешевая в мире, в десятки раз дешевле, чем в той же Швейцарии или Венгрии. Никто не знает ее настоящей цены. Поэтому в случае отмены моратория желающих ее купить будет много – как для себя, так и для перепродажи. Но при нынешнем украинском законодательстве землю продавать нельзя!
– А когда, по-вашему, это станет возможным?
– Когда будет проведена инвентаризация земли и принята необходимая законодательная база. Давайте конкретнее проанализируем два этих важных момента.
Итак, первый шаг – инвентаризация земель. Для начала необходимо разобраться, сколько земли уже продано и сколько осталось, кто купил, каким путем и по какой цене (если по низкой, пусть доплатит государству – будут средства для кредитования фермеров), в чьей собственности она находится и т. п. При этом нужно учесть момент, что у нас не вся земля учтена. Никто не считает дополнительные гектары, полученные, к примеру, за счет распахивания балок (долин). Ведь не секрет, что в советские времена за счет этих неучтенных гектаров некоторые сельхозпроизводители выращивали рекордные урожаи пшеницы, за которые получали высокие государственные награды.
Земля – наше главное национальное богатство.
И мы не имеем никакого права распорядиться им бездумно,
в спешке и погоне за наполнением бюджета
Да и с земельными паями нужно разобраться. Думаю, не открою большого секрета, если скажу, что здесь тоже нужна инвентаризация. Часть пайщиков умерла (таков закон жизни), так и не почувствовав себя хозяином на своей земле, а пай остался. Наследники не всегда в таких случаях есть, но земля ведь не «гуляет», кто-то ею пользуется, не так ли? А если и появляются наследники, то они нередко за копейки продают земельный пай местным «феодалам» – чтобы не морочиться. Как это оформляется – отдельный вопрос, но такова действительность.
А второй шаг, который нужно сделать, – принять законы, которые защитят владельцев земли от рейдерских захватов, позволят получать информацию о бенефициарах, то есть настоящих владельцах земли, в том числе зарубежных, ведь сейчас они находятся в тени. И только после этого можно будет обсуждать варианты продажи земли. А сейчас продавать ее нельзя ни своим, ни чужим. Только государству и по объективной цене.
К слову, чтобы не было незаконных, извините за сленг, «договорняков», я считаю, что в процессе продажи-покупки земли посредником обязательно должно быть государство. То есть государство покупает земельные участки у желающих их продать, а потом или отдает в аренду, или продает, выставляя достойную цену. Причем своим гражданам, тем, кто имеет успехи в ее использовании.
Более того, со стороны государства должен быть контроль за использованием земли. Не зря в других странах землю сначала отдают в аренду, на протяжении 9–10 лет смотрят, как она используется, и только после этого решается вопрос о ее продаже.
К огромному сожалению, у нас сейчас никто не контролирует этот вопрос. Поэтому в Украине процветает так называемое агрессивное использование сельскохозяйственных земель, которое разрушает их плодородие. Например, несколько лет подряд на одном и том же поле высевают подсолнух или рапс, чтобы получить как можно больше прибыли, хотя этого ни в коем случае нельзя делать. Должен обязательно соблюдаться севооборот, вноситься органика (не только навоз, но и пожнивные остатки). Это научный подход к хозяйствованию на земле, который наши аграрии знают, но игнорируют.
Или возьмите массовую вырубку лесополос, которые защищают грунты от воздушной эрозии, служат закреплению чернозема в степных зонах. Наши предки очень мудро поступили, когда начали в степи насаживать эти лесополосы. Причем с трехуровневой защитой: высокие деревья, средние и кустарник. А теперь мы посадки бездумно уничтожаем. Больно на все это смотреть, скажу вам. И ведь никто за такие бесчинства не несет ответственности. И при таком беззаконии мы хотим продавать землю?! Нет, одного желания здесь недостаточно, нужна крепкая хорошо продуманная основа, грамотная законодательная база. Без наличия специальных законов невозможно отследить, кто купил землю, что собирается делать с ней и т. п.
– А как вы относитесь к продаже земли иностранцам?
– Думаю, иностранцам не стоит продавать, лучше отдавать в аренду. И при этом тоже контролировать, как земля используется, не выжимает ли новый хозяин из нее все соки, ничего не давая взамен.
– В одном из законопроектов, которые поданы в Верховную Раду, предлагается сначала продавать землю только физическим лицам, а потом, позже, уже юридическим. Что вы думаете по этому поводу?
– Уверен, это ничего не изменит. Как я уже говорил, без необходимой законодательной базы невозможно проследить, кто будет конечным владельцем земли. Возможно, человек покупает землю за чужие деньги и для «чужого дяди».
– Владимир Андреевич, а какая, по-вашему, может быть цена на землю в Украине?
– Трудно сказать, ее должны рассчитать специалисты. Но одинаковой для всей Украины она, безусловно, не будет. Все зависит от плодородия почвы, ее места нахождения. Даже в нашем Никопольском районе эти показатели заметно отличаются. К примеру, в селе Чистополь в почве 20 сантиметров гумуса, в Новоивановке – 40–60, а возле Магдалиновки – до 2-х метров. Поэтому каждый участок земли будет иметь свою цену в случае продажи.
– В общем, прежде чем что-то делать, нужно семь раз продумать все последствия?
– Конечно, лучше и точнее, чем наш народ, не скажешь. Земля – наше главное национальное богатство. И мы не имеем никакого права распорядиться им бездумно, в спешке и погоне за наполнением бюджета (именно этот аргумент сегодня чаще всего звучит, когда речь идет об отмене моратория). Хотелось бы, чтобы наша верховная власть все-таки поступила мудро. А как будет – посмотрим.
Ольга НЕТРЕБА.
Статья предоставлена лучшей газетой Никополя — "Проспект Трубников". Подписывайтесь на газету в специальном разделе нашего портала -"ПОДПИСКА", а также во всех почтовых отделениях. Свежий номер "Проспекта" Вы сможете приобрести в точках продажи прессы. |
НОВОСТИ 
